Организация на УСНО, земельный участок продается по цене ниже кадастровой

ОТВЕТ: При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка, а также порядок ее уплаты определяются по соглашению сторон (п. 4 ст. 421п. 1 ст. 555 ГК)

Передача земельного участка покупателю не влияет на налоговые обязательства продавца, применяющего УСН. Доходы при передаче земельного участка не возникают, поскольку в данном случае важен факт поступления оплаты.

Нюанс с разностью кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка определен для физических лиц, в целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ.

ОБОСНОВАНИЕ: Кадастровая стоимость земельного участка - это определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

Кадастровая стоимость участка применяется при расчете земельного налога, арендной платы, платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений.

Государственная кадастровая оценка земли проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.15 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

Бухучет при УСН при передаче земельного участка покупателю

При реализации земельного участка (на дату перехода права собственности на него к покупателю) организация-продавец признает прочий доход в размере стоимости земельного участка, указанной в договоре, и прочий расход в виде первоначальной стоимости земельного участка (абз. 2 п. 5абз. 5 п. 17п. п. 2931 ПБУ 6/01, п. п. 716пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99, п. 11ПБУ 10/99).

В случае если момент списания с бухгалтерского учета земельного участка, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, не совпадает с моментом признания прочих доходов и расходов от его выбытия, то первоначальная стоимость земельного участка, переданного покупателю до момента признания таких доходов и расходов, учитывается на отдельном субсчете к счету 45 "Товары отгруженные", например на субсчете "Переданные объекты недвижимости" (Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

ОСНО: Налог на прибыль при передаче земельного участка покупателю

Доход от реализации недвижимости (земельного участка) при применении метода начисления признается на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

При кассовом методе передача земельного участка не влечет для продавца обязанности включить выручку от реализации в доходы, так как доход от реализации признается им в момент получения платы за земельный участок, причем независимо от того, передан он покупателю или нет и зарегистрирован ли переход права собственности (п. 2 ст. 273 НК РФ).

При реализации земельного участка (независимо от того, у кого он приобретен: у коммерческой организации, физического лица или органа государственной (муниципальной) власти) на дату признания дохода от реализации продавец имеет право уменьшить его на стоимость приобретения земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, Письма Минфина России от 30.08.2012 N 03-03-06/1/443, от 28.05.2012 N 03-03-10/57 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 07.06.2012 N ЕД-4-3/9380@), от 29.03.2012 N 03-03-06/1/165, от 28.03.2012 N 03-03-06/2/32). При кассовом методе дополнительным условием для признания расхода является оплата стоимости приобретения земельного участка (п. 3 ст. 273НК РФ). Если в результате реализации земельного участка образуется убыток, то он учитывается в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Отметим, что если организация (ООО) реализует земельный участок, ранее полученный в качестве вклада в ее уставный капитал, то она вправе уменьшить доход от его реализации на стоимость этого земельного участка, определенную при таком внесении (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, Письмо Минфина России от 18.07.2013 N 03-03-06/1/28205). Указанный порядок применяется в целях налогообложения независимо от того, какой метод признания доходов и расходов - начисления или кассовый - организация применяет. Это объясняется тем, что полученный от участника ООО земельный участок оплачен передачей долей в ООО (п. 1 ст. 277 НК РФ).

ПОДБОРКА:  

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016, с изм. от 13.04.2016) {КонсультантПлюс}

"Гражданский кодекс Российской Федерации " от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2016) {КонсультантПлюс}

 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 26.04.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" {КонсультантПлюс}

 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.05.2016) {КонсультантПлюс}

ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@

Письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052

Письмо Минфина России от 30.08.2012 N 03-03-06/1/443

Письмо Минфина РФ от 27.01.2012 N 07-02-18/01

Письмо ФНС России от 07.06.2012 N ЕД-4-3/9380@

Письмо Минфина России от 18.07.2013 N 03-03-06/1/28205

Путеводитель по сделкам. Купля-продажа земельного участка. Продавец {КонсультантПлюс}

Статья: Комментарий к Основным направлениям налоговой политики Российской Федерации на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов (Лермонтов Ю.М.) ("Все о налогах", 2015, N 9) {КонсультантПлюс}

Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации, применяющей упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", продажу земельного участка, учтенного в составе основных средств, на условиях 100%-ной предоплаты?.. (Консультация эксперта, 2014) {КонсультантПлюс}

Ответ актуален на (дата) 24.05.2016 г.

Ответ подготовил: Бухгалтер-эксперт службы Правовая Поддержка. Ответ на вопрос подготовлен с использованием Справочно-Правовой системы КонсультантПлюс.