Отчет об Интернет-интервью с руководителем Управления Росреестра по Ростовской области

03 сентября 2013

1. Вопрос: Добрый день! Прошу разъяснить следующие вопросы: 1) почему регистрацию документов от юридических и физических лиц осуществляют в одной живой очереди? Наше предприятие постоянно пользуется заемными средствами кредитной организации и постоянно приходится оформлять ипотеку как обеспечительную меру возврата кредита (вернее оформлять дополнения по залогу недвижимости). Вопрос регистрации ипотеки встает по мере оформления кредитных документов, зависит от банка и никогда нельзя заранее знать когда точно будут готовы документы, поэтому сделать предварительную запись на прием в Росреестре не представляется возможным, к тому же электронная очередь чудесным образом расписана на два месяца вперед полностью, за исключением 2-3 свободных окошек по 5 минут, чего недостаточно для сдачи пакета документов на 40 объектов недвижимости, как у нас. ПО МОИМ НАБЛЮДЕНИЯМ ОСНОВНЫМИ КЛИЕНТАМИ, ЗАНЯВШИМИ ЭЛЕКТРОННУЮ ОЧЕРЕДЬ НА ДВА МЕСЯЦА ВПЕРЕД ЯВЛЯЮТСЯ АГЕНСТВА НЕДВИЖИМОСТИ. Считаю необходимым развести прием документов от физических и юридических лиц по разным очередям или сделать какой-то другой порядок регистрации ипотеки в Росреестре, не ограниченный общей живой очередью населения.

Ответ: В настоящее время наблюдается тенденция к увеличению количества заявителей, обращающихся за государственной регистрацией прав в офисы приема – выдачи документов Управления, в связи с чем, возрастает нагрузка на специалистов Управления, осуществляющих прием и выдачу документов.Из анализа выданных автоматизированной системой взаимодействия с заявителями (далее – АСВЗ) талонов на государственную регистрацию прав в офисах приема-выдачи документов, расположенных на территории г. Ростова-на-Дону усматривается, что количество выдаваемых АСВЗ заявителям талонов только в одном пункте приема-выдачи документов может превышать 300 в день. Необходимо отметить, что заявители, видя большую нагрузку на специалистов в конкретном пункте приема-выдачи документов, не обращаются в другие пункты приема-выдачи, расположенные в г. Ростове-на-Дону, а также в МФЦ, расположенные в соответствующих муниципальных образованиях Ростовской области либо отделах филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области. При этом для того, чтобы принимать отдельно физических и юридических лиц необходимо дополнительно организовывать рабочие места и увеличивать количество специалистов, осуществляющих прием-выдачу документов в Управлении, что в настоящее время, учитывая кадровую ситуацию в Управлении, является затруднительным. Вместе с тем действующее законодательство предусматривает несколько способов представления документов на государственную регистрацию прав, в том числе посредством почтовой связи, посредством использования электронных сервисов. Для целей подачи заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество заявителю доступен сервис официального сайта Росреестра (rosreestr.ru), доступный к использованию в пункте «Подать заявление о регистрации прав на недвижимое имущество» подраздела «Электронные услуги» раздела «Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью» главы «Государственные услуги». Ссылка на соответствующий сервис имеется на подсайте Управления Росреестра по Ростовской области (to61.rosreestr.ru) в разделе «Электронные услуги». Дополнительно сообщаем, что Росреестром допускается возможность самостоятельной разработки программного обеспечения предварительной подготовки документов со стороны заинтересованных пользователей и профессиональных участников рынка. В этом случае для полнофункционального взаимодействия с информационными системами Росреестра в части использования подготовленных таким образом электронных пакетов документов они должны соответствовать установленной Росреестром XSD-схеме. Для целей подачи заявления на государственную регистрацию с приложением подобных пакетов документов в электронном виде доступен сервис «Подать заявление, сформированное при помощи ИС ППД». Так на территории г. Ростова-на-Дону имеется офис приема-выдачи документов, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Кольцовский, 5/7, в котором осуществляется прием документов на государственную регистрацию прав только по предварительной записи и сформированных при помощи ИС ППД. Также хочу обратить Ваше внимание на то, что с 26.07.2013 изменился порядок заполнения формы предварительной записи на прием. Подробную инструкцию можно посмотреть на сайте Росреестра по адресу https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_recording. Так, в настоящее время при выборе времени количество необходимых слотов будет выделено цветом, а если в свободном промежутке не хватает времени для выбранной услуги, то ссылка «Записаться на прием» будет отсутствовать. Вместе с тем, учитывая актуальность вопросов создания благоприятных условий для граждан и повышения качества исполнения государственной функции, Управлением с учетом всех имеющихся материально-технических, а также кадровых возможностей, продолжается работа по совершенствованию организации приема заявителей.

 2. Вопрос: выдача кредита в настоящий момент осуществляется после государственной регистрации ипотеки в Росреестре. По последним документам госрегистрация длится примерно 2 недели. С учетом оформления кредита в банке с момента подачи заявки и до окончания госрегистрации в Росреестре процедура заняла 3 месяца, предприятие катастрофически нуждалось в денежных средствах для нормальной работы. Со стороны контрагентов были выставлены штрафные санкции за невыполнение договорных обязательств по предоплате. В управление Росреестра было направлено письмо с просьбой проведения регистрации в более сжатые сроки, на что получен отказ. Прошу пояснить в каких случаях и какие причины могут быть объективными для положительного рассмотрения ходатайства о регистрации ипотеки в сжатые сроки. Можно ли уже обремененное в Росреестре залоговое имущество регистрировать не 2 недели, а хотя бы 3-5 дней, если это обеспечительная мера, а не приобретение недвижимости в счет кредита?

Ответ: Пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены сроки проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация прав). Вместе с тем в целях реализации единой системы подходов к принятию решений о сокращении сроков государственной регистрации прав, направленной на обеспечение прав и законных интересов граждан и юридических лиц в Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Управление) функционирует Порядок осуществления государственной регистрации прав в сокращенные сроки, утвержденный приказом Управления от 12.07.2012 № П/176. В соответствии с вышеизложенным Порядком в случае необходимости проведения государственной регистрации прав в сокращенный срок заявитель подает в Управление мотивированное ходатайство о сокращении срока государственной регистрации прав (далее – ходатайство). В ходатайстве должен быть указан срок, в течение которого заявитель просит провести государственную регистрацию прав, а также обстоятельства, обосновывающие необходимость ее проведения в указанный срок. К ходатайству прилагается копия расписки в получении документов на государственную регистрацию прав, а также имеющиеся документы (копии документов), подтверждающие обоснованность ходатайства. Ходатайства представляются в подразделения Управления, осуществляющие прием документов на государственную регистрацию прав, отдел общего обеспечения, либо непосредственно секретарю Комиссии. Решение об удовлетворении ходатайства (отказе в его удовлетворении) принимает руководитель Управления по итогам рассмотрения ходатайства, с учетом рекомендаций Комиссии Управления по рассмотрению обращений о сокращении срока государственной регистрации прав.

 3. Вопрос: Добрый день! В настоящее время наблюдается крайне низкий уровень приема документов, касающихся регистрации ипотеки, в отдельных пунктах приема по городу Ротову-на-Дону и Ростовской области. На приеме это объясняется тем, что специалисты, осуществляющие прием документов на регистрацию прав, не имеют опыта работы с представляемыми документами и программным продуктом. Из-за указанного обстоятельства заявители вынуждены отстаивать в очереди на прием документов в течение всего приемного дня, а то и двух. Просим обратить внимание на данную ситуацию и решить вопрос о привлечении на прием документов опытных специалистов Управления Росреестра по Ростовской области или проведения обучения специалистов ФГБУ Кадастровая палата, привлекаемых к приему документов. Кроме того, предлагаем разделить прием документов по уровню сложности принимаемых документов в тех пунктах приема, где прием осуществляется с помощью терминальной системы, поскольку при получении талона с определенным номером заявителю трудно предположить какой промежуток времени необходимо будет ожидать до начала приема своего пакета документов. Также, обращаем внимание на то, что специалистами приема нарушаются требования Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", касающиеся недопустимости отказа в приеме документов на государственную регистрацию. Отказ в приеме документов аргументируется тем, что представляемые на государственную регистрацию документы имеют различный срок регистрации (например: при представлении на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору об ипотеке, специалисты приема отказывают в одновременном приеме дополнительного соглашения о внесении изменений в содержание закладной в связи с тем, что сроки регистрации указанных соглашений различные). Предлагаем для указанного случая принять решение на уровне Управления об установлении единого срока регистрации.

Ответ: В настоящее время специалисты Управления, в том числе, осуществляющие прием-выдачу документов проходят соответствующие курсы повышения квалификации. Для осуществления приема документов в Управление принимаются наиболее квалифицированные специалисты с высшим юридическим образованием, которые также на постоянной основе повышают свою квалификацию.

Кроме того, в Управлении проводятся совместные обучающие семинары с участием специалистов Управления и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

В соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

Вместе с тем заявителям необходимо учитывать то, что в случае неправильно подготовленного пакета документов, наличия документов, имеющих пороки, на которые указывают специалисты Управления при их приеме, риск неблагоприятных последствий, в том числе в виде принимаемых государственным регистратором соответствующих решений лежит на самих заявителях.

Необходимо отметить, что в Управлении продолжается работа по анализу сроков государственной регистрации, по отдельным вида регистрационных действий. При этом необходимо учитывать, что срок проведения регистрационных действий, связанных с внесением изменений в закладную, выдачей закладной, погашением закладной законом ограничивается одним днем, в связи с чем, документы для проведения таких действий, не нарушив срок их проведения возникает необходимость принимать только по месту расположения соответствующего структурного подразделения Управления, осуществляющего эти регистрационные действия.

На практике возникают случаи, когда заявители обращаются за государственной регистрацией, связанной с такими регистрационными  действиями после обеда в пятницу, в связи с чем, государственному регистратору необходимо провести правовую экспертизу таких документов иногда менее чем за 2 часа или в субботу, когда государственные регистраторы не работают. Вместе с тем, как уже указывалось Управлением с учетом всех имеющихся материально-технических, а также кадровых возможностей, продолжается работа по совершенствованию организации приема заявителей.

4. Вопрос: Подскажите, пожалуйста, при первом этапе покупки квартиры через сбербанк, после регистрации кредитного договора, если Заемщик не предоставил в банк необходимые документы для регистрации ипотеки и перечисления денежных средств, можно ли отменить запись в Едином реестре? Это делается по письменному уведомлению банка или только в судебном порядке?

Ответ: Необходимо отметить, что действующее законодательство не содержит понятия «отмена регистрационных записей». В данном случае, если сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, однако обязательство по уплате цены имущества  не было исполнено покупателем, стороны договора вправе в порядке, установленном гражданским законодательством, расторгнуть такой договор купли-продажи либо по соглашению сторон либо по решению суда, после чего – обратиться в Управление с заявлениями о переходе права покупателя недвижимого имущества к продавцу данного имущества, представив в качестве документа-основания соответственно соглашение о расторжении договора купли-продажи либо решение суда.

5. Вопрос: Необходима ли регистрация договора нежилого помещения сроком свыше одного года?

Ответ: В вопросе не сказано, о каком виде договора идет речь. Но поскольку есть указание на длящийся характер данного договора, при этом срок его действия – свыше одного года, вероятно, речь идет о договоре аренды нежилого помещения. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное требование закона в равной степени относится к договорам аренды нежилых помещений, расположенных в здании или сооружении.

6. Вопрос: Можете ли вкратце рассказать о порядке оспаривания кадастровой стоимости?

Ответ: Нормы законодательства об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости правообладателями объектов недвижимости введены Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в Арбитражном суде, либо в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). Комиссии созданы и функционируют при каждом Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации, в том числе и при Управлении Росреестра по Ростовской области. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в течении 6 месяцев с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В Комиссии кадастровая стоимость может быть оспорена по двум  основаниям:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При оспаривании по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

- кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

Для выявления оснований такого оспаривания заявитель вправе обратиться к заказчику работ по государственной кадастровой оценке с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если оспариваемая кадастровая стоимость определена в ходе государственной кадастровой оценки, или в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации, если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости, образуемого в межоценочный период или кадастрового учета изменений объекта недвижимости. Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации. При оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, заявитель может самостоятельно заказать рыночную оценку объекта недвижимости у профессионального оценщика и на основании отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке. При этом оценщики, выполняющие данную работу, должны состоять в саморегулируемых организациях оценщиков, перечень которых представлен на официальном сайте Росреестра. При оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

-кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

-нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- отчет о рыночной оценке объекта недвижимости;

- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, о соответствии такого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в случае если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости отличается от кадастровой стоимости такого объекта недвижимости более чем на 30%).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов, либо в случае несоответствия предоставленных документов требованиям законодательства Российской Федерации к рассмотрению не принимается. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. С информацией о деятельности и результатах деятельности Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области можно ознакомиться на Сайте Управления www.to61.rosreestr.ru в разделе Кадастровый учет => Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.

7. Вопрос: будет ли реализована  возможность для подачи документов на государственную регистрацию прав по нежилым помещениям  для юр. лиц и\или физ. лиц в электронном  виде? Спасибо.

Ответ: В настоящее время заявителям предоставлена возможность сформировать и отправить предварительное заявление о проведении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества через информационную систему предварительной подготовки данных для государственной регистрации прав с помощью электронного сервиса на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru).

Как указывалось выше, данный сервис доступен к использованию в пункте «Подать заявление о регистрации прав на недвижимое имущество» подраздела «Электронные услуги» раздела «Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью» главы «Государственные услуги».

При этом действующим порядком предварительной подготовки данных в целях государственной регистрации прав посредством сайта Росреестра предусмотрено, что для начала процедуры государственной регистрации прав заявителю необходимо обратиться в Управление, представив оригиналы документов, необходимых для государственной регистрации прав, и сообщить специалисту, осуществляющему прием документов, номер заявления для автоматизированного переноса данных в электронном виде. Обращаю Ваше внимание, что информационная система предварительной подготовки данных позволяет лишь ускорить процесс приема документов на государственную регистрацию прав, но не освобождает заявителя от необходимости обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Вместе с тем Росреестром допускается возможность самостоятельной разработки программного обеспечения предварительной подготовки документов со стороны заинтересованных пользователей и профессиональных участников рынка. В этом случае для полнофункционального взаимодействия с информационными системами Росреестра в части использования подготовленных таким образом электронных пакетов документов они должны соответствовать установленной Росреестром XSD-схеме. Для целей подачи заявления на государственную регистрацию с приложением подобных пакетов документов в электронном виде доступен сервис «Подать заявление, сформированное при помощи ИС ППД».

8. Вопрос: Где и как можно узнать статус конкретного земельного участка по его адресу: - кто собственник; - возможно ли купить данный участок или взять в аренду.

Ответ: Сведения о правообладателях земельных участков содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Порядок предоставления сведений из ЕГРП относится к компетенции регистрационного блока.

Сведения о земельных участках также содержаться в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН).

Согласно ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) содержатся следующие уникальные характеристики земельного участка:

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

- описание местоположения границ земельного участка;

- площадь земельного участка.

В ГКН вносятся также следующие дополнительные сведения:

- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый или условный номер);

- сведения о вещных правах в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;

  - сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также сведения о границах охранной зоны, установленных в земельного участка недвижимости;

- сведения о части земельного участка, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;

- сведения о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок;

  - разрешенное использование земельного участка;

- сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

Общедоступные сведения, внесенные в ГКН, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

5) в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Право распоряжения земельными участками в соответствии с Земельным Кодексом РФ находится в компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления:

-Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

 - субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

 - органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

9. Вопрос: Возможно ли оформить право на землю под металлическим гаражом? Куда для этого обращаться?

Ответ: В соответствии с Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.10.2009 № 317, Управление осуществляет функции, в том числе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом решение вопросов предоставления в собственность (либо на ином праве) объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, не входит в компетенцию Управления. В соответствии со ст.ст. 14-16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципальных поселений, районов, городских округов относятся вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в их муниципальной собственности. В связи с этим по вопросу предоставления земельного участка, на котором находится металлический гараж, в собственность (либо на ином праве) заинтересованное лицо вправе обратиться в орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

10. Вопрос: Многоквартирный жилой дом, 5 этажей. Какие существуют нормы по застройке прилежащей территории?

Ответ: В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ нормы по застройке территорий муниципальных образований устанавливаются на основе документов территориального планирования, документации по планировке территории и правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

11. Вопрос: Какие особенности проведения государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, связанных с возникновением ипотеки? Возможно ли приобретение недвижимого имущества в ипотеку при наличии долевой собственности?

Ответ: В подавляющем большинстве случаев регистрация ипотеки осуществляется в связи с заключением договора приобретения недвижимости за счет кредитных, либо заемных средств, а также в связи с залогом недвижимости в обеспечение договора займа. В случае приобретения недвижимости за счет заемных средств залогодержателем является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества. Следует подчеркнуть, что залог не возникает, если для приобретения жилого дома или квартиры использовались заемные средства, предоставленные другим физическим лицом. Кроме того, для проведения государственной регистрации залога недвижимого имущества всегда требуется отдельное заявление залогодателя либо залогодержателя (в случае регистрации ипотеки, возникающей в силу закона) и заявления сторон договора залога о регистрации ипотеки, возникающей на основании договора. Отдельно стоит подчеркнуть, в какие сроки осуществляется регистрация ипотеки. Законодателем предусмотрены сокращенные сроки для регистрации ипотеки жилых помещений и нотариально удостоверенных договоров, на основании которых возникает ипотека - 5 рабочих дней, а также для ипотеки земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений - 15 рабочих дней. О приобретении недвижимого имущества при наличии долевой собственности стоит обратить внимание на следующее. При государственной регистрации перехода права собственности на основании договора продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости необходимо также представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает (ст. 250 ГК – отказ от преимущественного права покупки). К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Хотелось бы отметить, что в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодатель возлагает обязанность известить иных участников общей долевой собственности на заявителя-продавца, а не на регистрирующий орган.

12. Вопрос: В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Ростовская область имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с указанным Федеральным законом и Постановлением Правительства РО от 23.09.2011 № 4 «О реализации Ростовской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» в случае продажи такого земельного участка необходимо направить в Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области  извещение о намерении продать участок. Применяются ли указанные нормы при мене (а не купле-продаже) земельных участков – требуется ли подача извещения и какие документы необходимо представить в такой ситуации для регистрации в Росреестр?

Ответ: В соответствии с Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.10.2009 № 317, Управление не наделено полномочиями по разъяснению действующего законодательства и практики его применения. Вместе с тем из буквального толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что правило о преимущественном праве покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации либо муниципального образования применяется именно при купле-продажи таких земельных участков.

13. Вопрос: Некоторые территориальные органы Росреестра по РО при регистрации купли-продажи возвращают погашенные свидетельства бывшему собственнику объекта недвижимости без штампа «Погашено». Существует ли нормативное требование о необходимости нанесения отметки «Погашено»?

Ответ: Внесение отметки «Погашено» в свидетельство о государственной регистрации прав собственника объекта недвижимого имущества при переходе права на данное имущество (в том числе на основании договора купли-продажи), действующим законодательством не предусмотрено.

14. Вопрос: В какие сроки нужно регистрировать в юстиции договор длительной аренды (мы снимаем помещение уже второй год) нежилого помещения для юридических лиц? Какой пакет документов для этого нужен?

Ответ: Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в течение 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (абз. 1 п. 3 ст. 13 Закона о регистрации), и считается заключенным с момента такой регистрации.При этом срок, в течение которого сторона (стороны) договора аренды нежилого помещения в период его действия должна (должны) обратиться за государственной регистрацией данного договора, не установлен. Перечни документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, размещены на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (www.to61.rosreestr.ru) в разделе «Регистрация прав». Согласно вышеуказанным перечням для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года,  для юридических лиц необходимы:

1) заявление о государственной регистрации договора и ограничения (обременения) права (может быть представлено нотариусом, в случае если договор аренды совершен в нотариальной форме);

2) документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя юридического лица);

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями); документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, постановку юридического лица на налоговый учет, присвоение кода причины постановки на учет (представляются, если в деле (делах) правоустанавливающих документов, ведущемся соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствуют копии указанных документов);

5) документы, подтверждающие полномочия представителя стороны (сторон) договора – юридического лица;

6) документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности;

7) договор аренды со всеми приложениями;

8) план здания (сооружения) с указанием сдаваемых в аренду помещений в нем с указанием размера арендуемой площади, выданный до 01.03.2008, либо кадастровый паспорт здания (сооружения) с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади, выданный после 01.03.2008 (в случае, если в аренду сдаются помещения в зданиях, сооружениях или части помещений в них при этом в ЕГРП зарегистрировано вещное право на здание (сооружение) в целом);

9) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

Вместе с тем необходимо отметить, что достаточность представленных заявителем (заявителями) документов определяется государственным регистратором на этапе правовой экспертизы документов.

15. Вопрос: По каким причинам возможно расхождение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также есть ли возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости участка?

Ответ: Кадастровая стоимость и рыночная стоимость это разные понятия. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. И кадастровую, и рыночную стоимость определяют профессиональные оценщики в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Рыночная стоимость земельного участка, помимо установленных законом случаев, может определяться по желанию любого правообладателя объекта оценки. Вместе с тем значения кадастровой и рыночной стоимости могут отличаться друг от друга. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, используются различные методы оценки земельного участка. Кадастровая стоимость определяется методами массовой и индивидуальной оценки при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель и проводится одновременно в отношении всех земельных участков на всей территории субъекта. При определении кадастровой стоимости массовым методом земельные участки, имеющие схожие характеристики, оценщики группируют и, используя математические или иные методы моделирования, определяют кадастровую стоимость целой группы. При этом какие-то индивидуальные специфические особенности земельных участков, включенных в группу, могут не учитываться. Рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого земельного участка с учетом всех возможных факторов, оказывающих влияние на конечную стоимость. Во-вторых, следует учитывать периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке. Работы по государственной кадастровой оценке, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, выполняются один раз в пять лет, на определенную дату и используется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей. Рыночная стоимость также определяется на конкретную дату, но меняется в зависимости от рыночных условий. В связи с этим рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры. Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности проведения государственной кадастровой оценки, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. В том случае, если правообладателей не устраивает величина кадастровой стоимости, они имеют возможность оспорить кадастровую стоимость объектов земельных участков и объектов недвижимости. Возможность оспаривания кадастровой стоимости установлена статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Однако следует учитывать, что положения данного федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования, и работы по проведению которой не завершились в указанный срок. В Ростовской области договоры на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель были заключены, и работы по ним завершены в 2006-2008 годы. Поэтому в соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты государственной кадастровой оценки земель могут быть оспорены только в судебном порядке. Вместе с тем, в настоящее время в Ростовской области выполняется третий этап работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов. После проведения процедуры утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель этих категорий соответствующими органами исполнительной власти субъекта и внесения органом кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости, правообладатели земельных участков могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков данных категорий в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении. Сейчас этот срок ограничен и составляет 6 месяцев. Поэтому Росреестр выступил с инициативой об  увеличении срока оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в течение всего межоценочного периода, до следующей кадастровой оценки (которая проводится 1 раз в пять лет). Данная инициатива была поддержана в Минэкономразвития, соответствующий законопроект планируется принять до конца этого года.

16. Вопрос: Земельный участок находится в собственности одного юридического лица. Осуществлён его раздел с образованием нескольких самостоятельных земельных участков. Требуется ли в отношении каждого земельного участка оформлять отдельные межевые планы?

Ответ: В соответствии с п. 20 Приказа Минэкономразвития РФ от 24.10.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельного участка» межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если в результате раздела одного исходного (измененного) земельного участка образуется один или одновременно несколько земельных участков. В описываемом случае должен быть оформлен один межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием нескольких земельных участков путем раздела исходного земельного участка.

17. Вопрос: Какие сведениях о земельных участках нужно подавать в налоговые органы для исчисления земельного налога физическим лицам?

Ответ: Согласно ст. 390 Налогового Кодекса РФ в качестве налоговой базы для исчисления земельного налога устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. В соответствии с Соглашением о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы Управление в порядке, установленном Налоговым Кодексом РФ, Законом Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», Законом о кадастре представляет в налоговые органы Ростовской области регламентированную информацию:

- об объектах недвижимости (в том числе кадастровой стоимости);

- о правообладателях объектов недвижимого имущества, включенных в ГКН до начала ведения ЕГРП, при отсутствии в ЕГРП указанных сведений;

- о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, а также о лицах, являющихся правообладателями данных объектов недвижимости.